作者：刘汉卿 · 2026年6月20日

上周三晚上10点，我接到一个老业主的电话，开口就问："汉卿，物业费又涨了，这合理吗？"

我说你先别急，涨了多少？他说从2.8涨到3.5，每平米涨了7毛钱。他100平的房子，一年多交840。

840块说多不多说少不少，但这已经不是他第一次问了。去年问过一回，前年也问过。他住的那个小区，5年前物业费还是2.2。

挂完电话我就在想：到底涨了多少？是全国都涨还是就他那个小区？涨的原因到底是什么？哪些涨得有道理，哪些纯粹是乱来？

于是我花了一周时间，挨个打电话、查公示栏、翻物业服务合同，最后拿到了50个小区的数据。今天把结果摊开来讲，你自己判断。

先看数据：5年涨了多少？

我查的这50个小区分布在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉7个城市，涵盖老旧小区（20年以上）、次新小区（10-20年）和新建小区（10年以内），物业服务等级从三级到一级都有。

结果挺扎眼的：

23%是什么概念？同期城镇居民人均可支配收入涨幅大概在18%左右。物业费跑赢了工资增速。

但数字会骗人。均价3.23元的背后，分化极其严重——我查到最贵的小区是上海一个高端盘，7.8元/㎡/月；最便宜的是武汉一个老旧小区，0.8元/㎡/月。两者差了将近10倍。

更值得注意的是：有11个小区5年内涨了两次以上，有3个小区5年没涨过一分钱。没涨的那3个，服务水平肉眼可见地在滑坡——保安从4个变2个，保洁从每天一次变隔天一次。

中国物业管理协会2025年的行业报告也印证了这个趋势：全国物业服务企业平均人力成本占比已从2019年的52%上升到2025年的61%，而收费调价率（能成功涨价的物业占申请涨价物业的比例）只有34%。也就是说，大部分物业想涨但涨不动，涨不动的就只能缩服务。

钱花哪了？三大块拆开看

物业费的构成，《物业服务收费管理办法》第8条写得很清楚：人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧及共用部位共用设施设备保险费用。

听着挺全面，但实际占比差别巨大。我拿到明细的32个小区里，排前三的永远是这三块：

人工。这是大头，没有之一。保安、保洁、维修、客服、绿化——一个1万平米的小区光保安就要4-6个人，每人每月工资加社保至少4500往上走。2019年保安月均工资大概3200，2026年很多城市已经到4800了，5年涨了50%。但物业费涨了23%。中间的差，要么物业自己吃，要么缩人。

我在成都查的一个小区，2021年有6个保安三班倒，2024年变成了4个保安两班倒，夜班只剩1个人值守。业主投诉说"凌晨按门禁没人接"，物业说"人手不够，招不到人"。不是借口，是真招不到——4500块的夜班保安，年轻人不愿意干，年纪大的身体扛不住。

设备维护。这一块涨幅也很大，尤其是老小区。电梯用了15年，零配件价格涨了不说，有些型号的配件已经停产了，只能换总成——一换就是几万块。消防水泵、二次供水设备、发电机，过了质保期之后维修费直接翻倍。

广州有个2003年交付的小区，2025年一年光电梯维修就花了27万，占物业费总收入的15%。而5年前这笔开销才8万。物业说"设备老化没办法"，业主说"你们平时不做维保现在出大修怪谁"。扯皮到现在。

新增强制支出。这一块很多人不知道。近几年各地陆续出台了新规：2023年多地要求小区配建电动车充电设施并配套消防监控，2024年部分城市强制要求高层住宅安装烟感报警器并联网，2025年住建部推进的"完整社区"建设标准又要求小区配备无障碍通道和应急广播系统。这些硬件投入和维护成本，最终都进了物业费里。

哪些涨得合理，哪些纯属乱来？

查完50个小区之后，我得出一个判断：物业费上涨本身不是问题，问题是涨得有没有道理。

人工成本涨、设备老化、新规强制——这三类涨法，逻辑上说得通。你说物业费不该跟着人工成本涨？那保安工资谁来付？

但有另外几种涨法，就得打个问号了。

第一种：物业单方面调价，不走业主表决程序。《民法典》第278条明确规定，改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。物业费调整属于"重大事项"，不经业主表决就涨价，在法律上站不住脚。

我在50个小区里发现，有9个小区最近一次调价没有走完整的业主表决程序。物业的理由五花八门："业主大会开不起来""业委会没成立""公示过了就算同意了"。这些都是站不住脚的。

第二种：涨了价没涨服务。这个最让人窝火。物业费从2.5涨到3.2，结果保安还是那几个人，保洁频率没变，绿化还是半死不活。钱花哪了？你问他，他说"人工涨了"。但保安还是那几个老面孔，也没见涨工资。

第三种：捆绑收费。有些物业把原本单列的项目打包进物业费，比如原来停车管理费单独交50，现在物业费涨了30但"停车管理费免了"，听着好像占了便宜，算下来你反而多交了20。

我的判断

干了这么多年物业相关的活，我对这件事的态度很明确：物业费该涨的得涨，但涨就得涨在明处。

说句不好听的，2块钱的物业费想享受5块钱的服务，不现实。很多老旧小区的物业费标准还是十年前定的，人工成本翻了一番多，物业费一动不动，物业公司只能缩人缩服务，最后吃亏的还是业主自己。所以合理的涨价，我举双手支持。

但涨价必须走程序、必须公示明细、必须服务跟上去。三条缺一条，业主都有理由说不。

如果你家物业费最近涨了，或者正在酝酿涨价，建议你做三件事：第一，问他们要调价方案和表决记录；第二，要一份费用构成明细，看人工、设备、新增支出各占多少；第三，对比周边同档次小区的收费水平，差距超过20%的就要追问原因。

数据我查完了，接下来就是你们的事了——拿着这些数字去跟物业聊，比空口吵架管用一百倍。

明天周日的互动话题，我想跟你们聊聊：这一周我们拆了物业费的账，看了数据，听了判例，你觉得哪笔费用最不该收？来评论区说说，我整理完发出来给更多人看到。

📌 明天预告：《吵了一周的物业费，你来评评理：你觉得哪笔最不该收？》——物业费专题收官互动，你的意见很重要