物业焦点
物业合同里的"霸王条款"，法院判了：这5种无效
上个月有业主拿合同来找我，指着一条说：汉卿你看，这写着"车辆丢失损坏，物业不承担任何责任"，我车位费一年交两千四，车划了物业能甩干净？我笑了——这条，法院早判过，无效。
先搞懂：啥叫霸王条款
合同里那些"不管怎样都是物业有理"的条款，法律上叫格式条款——物业拟好了，你只能签或不签。《民法典》第496条：提供格式条款的一方，对跟你有重大利害关系的条款，必须提示你、说明白。没提示没说明，你有权主张不算数。人话：物业没讲清楚的，可以不认。
合同里那些"不管怎样都是物业有理"的条款，法律上叫格式条款——物业拟好了，你只能签或不签。《民法典》第496条：提供格式条款的一方，对跟你有重大利害关系的条款，必须提示你、说明白。没提示没说明，你有权主张不算数。人话：物业没讲清楚的，可以不认。
法院判过：这5种条款无效
《民法典》第497条：提供格式条款一方，不合理地免除自己责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的，条款无效。落到物业合同上，常见5种：①"车辆丢失损坏物业概不负责"——排除应尽的安全防范义务；②"物业费一经缴纳概不退还"——剥夺解除合同后的退款权；③"业主不得对服务提出异议"——排除监督权；④"物业有权单方面调整收费标准"——剥夺议价权；⑤"最终解释权归物业"——《消费者权益保护法》第26条明说无效。
《民法典》第497条：提供格式条款一方，不合理地免除自己责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的，条款无效。落到物业合同上，常见5种：①"车辆丢失损坏物业概不负责"——排除应尽的安全防范义务；②"物业费一经缴纳概不退还"——剥夺解除合同后的退款权；③"业主不得对服务提出异议"——排除监督权；④"物业有权单方面调整收费标准"——剥夺议价权；⑤"最终解释权归物业"——《消费者权益保护法》第26条明说无效。
有真判例，不是吓唬人
见过一个真实案子：业主车在小区地库被刮，物业拿合同"概不负责"说事，业主起诉。法院怎么判？物业收了车位管理费，就负有安全防范义务，单方免责条款无效；物业没尽到监控巡查义务，判赔维修费的七成。还有小区写"物业费概不退还"，业主解约后退费遭拒，法院照样判退——钱得退。道理一句话：权利义务要对等。
见过一个真实案子：业主车在小区地库被刮，物业拿合同"概不负责"说事，业主起诉。法院怎么判？物业收了车位管理费，就负有安全防范义务，单方免责条款无效；物业没尽到监控巡查义务，判赔维修费的七成。还有小区写"物业费概不退还"，业主解约后退费遭拒，法院照样判退——钱得退。道理一句话：权利义务要对等。
签字前，三看三问
看免责条款——凡是"物业概不负责""不承担任何责任"的，打起精神；看收费条款——有没有单方调价、不退款的字样；看"解释权"——写了"最终解释权归物业"的，直接划掉。三问：公共收益怎么分、维修资金怎么用、违约责任双向还是单向。真被条款坑了也别怕：条款无效不等于合同无效，该交的钱照交，多收的、无理免责的，一样能掰回来。
看免责条款——凡是"物业概不负责""不承担任何责任"的，打起精神；看收费条款——有没有单方调价、不退款的字样；看"解释权"——写了"最终解释权归物业"的，直接划掉。三问：公共收益怎么分、维修资金怎么用、违约责任双向还是单向。真被条款坑了也别怕：条款无效不等于合同无效，该交的钱照交，多收的、无理免责的，一样能掰回来。
一句话：霸王条款不是圣旨，民法典第497条就是给业主的尚方宝剑。
【声明】
本文对相关法规条款的解读仅供参考，不构成法律意见，具体个案以法院生效裁判为准。因采信本文内容采取、不采取任何行动所产生的后果，由行为人自行承担，与本文作者及发布平台无关。
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