作者：刘汉卿 · 2026年10月24日
先说个最常被问的问题
小区物业合同去年就到期了，一直没签新的，物业照常扫楼道、照常看大门，催费单也照常贴。这钱，到底交不交？很多业主的想法很直接：合同都没了，凭啥还收钱。
小区物业合同去年就到期了，一直没签新的，物业照常扫楼道、照常看大门，催费单也照常贴。这钱，到底交不交？很多业主的想法很直接：合同都没了，凭啥还收钱。
答案在法条里，不在情绪里
《民法典》第九百四十八条写得很清楚：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。后面还有一句：当事人可以随时解除不定期合同，但要提前六十日书面通知对方。
《民法典》第九百四十八条写得很清楚：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。后面还有一句：当事人可以随时解除不定期合同，但要提前六十日书面通知对方。
翻成人话就三句
合同没续，不等于合同没了；老物业接着干、你也接着住，原来的条件就自动续着走；想散伙可以，但得提前六十天，书面地告诉对方。
合同没续，不等于合同没了；老物业接着干、你也接着住，原来的条件就自动续着走；想散伙可以，但得提前六十天，书面地告诉对方。
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第一种得交：服务没停，你也受了
物业还在实际干活，你也实际接受了这些服务。法条里叫"继续提供物业服务"，现实里就是电梯有人维保、垃圾有人清运、门岗有人值守。这时候双方之间就形成了一个不定期的合同关系，费用还是按原合同来。
物业还在实际干活，你也实际接受了这些服务。法条里叫"继续提供物业服务"，现实里就是电梯有人维保、垃圾有人清运、门岗有人值守。这时候双方之间就形成了一个不定期的合同关系，费用还是按原合同来。
第二种得交：该做的决定还没做
业主大会、业委会还没依法作出续聘或另聘的决定。关键是"依法"两个字——不是群里谁说一句"我们不续了"就算数，得有法定程序和表决。程序没走完，就还没有"合法终止"这个动作，原合同继续有效。
业主大会、业委会还没依法作出续聘或另聘的决定。关键是"依法"两个字——不是群里谁说一句"我们不续了"就算数，得有法定程序和表决。程序没走完，就还没有"合法终止"这个动作，原合同继续有效。
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北京二中院真判过，两种情形都摆在一起了
2025年11月，北京市第二中级人民法院联合市住建委发布物业类典型案例。其中一个：某小区合同2020年12月31日届满后没请新物业，原物业一直在服务，业主以"合同已到期、没续约"为由拒交，法院依据第九百四十八条认定转为不定期合同，判决业主支付物业费。 另一个：某物业公司未经业主共同决定，把收费标准从每月每平方米2.3元上调到2.8元，业主不同意，法院认定单方调价缺乏依据，按2.3元的原标准支持了物业费。
2025年11月，北京市第二中级人民法院联合市住建委发布物业类典型案例。其中一个：某小区合同2020年12月31日届满后没请新物业，原物业一直在服务，业主以"合同已到期、没续约"为由拒交，法院依据第九百四十八条认定转为不定期合同，判决业主支付物业费。 另一个：某物业公司未经业主共同决定，把收费标准从每月每平方米2.3元上调到2.8元，业主不同意，法院认定单方调价缺乏依据，按2.3元的原标准支持了物业费。
涨价这件事，另说
不定期合同沿用的是原合同的条件，不是物业想调就能调。按《民法典》第二百七十八条，选聘解聘物业、以及共有和共同管理权利的其他重大事项，要由业主共同决定；调价就是这一类。按北京这个案子的口径，没走法定程序就上调的部分，法院不支持。
不定期合同沿用的是原合同的条件，不是物业想调就能调。按《民法典》第二百七十八条，选聘解聘物业、以及共有和共同管理权利的其他重大事项，要由业主共同决定；调价就是这一类。按北京这个案子的口径，没走法定程序就上调的部分，法院不支持。
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我的判断：这是对双方都有约束的一条规则
不少业主觉得第九百四十八条偏袒物业，我不这么看。它同样给了业主一把钥匙——六十日书面通知，随时可以解除。真不想让老物业干，就走程序、发通知，而不是靠"我们没签字"来拖。反过来，物业也别指望靠不定期状态悄悄涨价。
不少业主觉得第九百四十八条偏袒物业，我不这么看。它同样给了业主一把钥匙——六十日书面通知，随时可以解除。真不想让老物业干，就走程序、发通知，而不是靠"我们没签字"来拖。反过来，物业也别指望靠不定期状态悄悄涨价。
接下来能做的三件事
一要合同：把期限和收费标准那页拍照留底。二看程序：新合同、调价有没有经过业主共同决定，有没有表决记录和公示。三留凭证：缴费票据、催费通知都存着。该交的按原标准交清楚，对多出来的部分可以要求物业出示依据，说不通的向主管部门反映。各地规定不同，以本地条例和合同约定为准。
一要合同：把期限和收费标准那页拍照留底。二看程序：新合同、调价有没有经过业主共同决定，有没有表决记录和公示。三留凭证：缴费票据、催费通知都存着。该交的按原标准交清楚，对多出来的部分可以要求物业出示依据，说不通的向主管部门反映。各地规定不同，以本地条例和合同约定为准。
【声明】本文依据《民法典》第九百四十八条、第二百七十八条及北京二中院2025年11月发布的物业类典型案例整理，仅作普法交流，不构成法律意见。具体纠纷请以合同约定、本地规定和生效裁判为准。
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