作者：刘汉卿 · 2026年10月27日

这笔钱，很少有人问「该谁收」
地面车位月租200，一年2400；地下400，一年4800。钱按月交，问归属的很少。
先说结论：停车费不等于物业收入。下面5种收法，逐条对照。

一、占道划的车位，收费不进公共收益账
民法典275条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
沿路划出的地面车位，产权不在物业，也不在开发商。
钱呢？282条：利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本之后，属于业主共有。
蚌埠万方水晶城案：物业把共有车位、电梯轿厢对外出租，收益从未公示分配。蚌山区法院判令扣除合理成本（酌定30%）后返还公共收益37万余元。

二、只售不租，不买就不让进地库
民法典276条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
重心在「首先」。西安雁塔区：物业通知未购车位不得驶入地库，而开发商名下近一半车位未售出。法院判令这些车位向业主开放租赁，二审维持。
开发商对名下车位有所有权，但行使权利同样受这一条限制。空着不租、逼业主买，站不住。

三、共有车位租给外人，业委会点头不够
民法典278条第一款第八项：利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定。且属特别多数事项：双三分之二以上参与表决，参与表决的双四分之三以上同意。
2024年12月，全国人大常委会法工委备案审查报告点了这类问题：某地规定共有车位满足业主需要后有余，经业委会同意可向外出租。法工委认为，以业委会同意代替业主共同决定，与民法典不一致。

四、不交停车费就锁车、拖车
民法典942条第二款：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
只有三步：制止、报告、协助。物业是民事主体，不是执法机关。
徐州贾汪区案：业主把车停在车库进出口外侧，物业锁车却未告知，车主不知情启动，维修费2万元。法院判物业担70%、赔1.4万元，业主违规停放自担30%。
两头都说清：乱停车、占消防通道要担责；锁车拖车同样越界，两件事不互相抵消。

五、停车收益直接抵「补贴物业费」
同一份报告还有一条：某地规定，业主大会成立前利用共用部位经营所得，70%纳入维修资金，其余补贴物业服务费。法工委认为，这笔收入扣除合理成本后属业主共有，应由业主共同决定，直接规定补贴物业费与民法典不一致。
停车收益怎么用，是业主共同决定的事，不是物业记一笔账抵掉。
而业主有权知道——943条：物业服务人应定期将「业主共有部分的经营与收益情况」向业主公开，并向业主大会、业委会报告。

三步自查
① 要公示：书面要求物业公开上年度停车收支（943条）。
② 对合同：看前期物业合同怎么约定停车费、有无授权经营共有部位。
③ 留证据：票据、公示截图按年归档。188条，诉讼时效三年，拖得越久追回的越少。

【声明】本文依据民法典188、275、276、278、282、942、943条（最高法公报刊载全文）、全国人大常委会法工委2024年12月备案审查报告及人民法院公开生效案例整理，只作普法参考，不构成法律意见。具体以当地规定和合同为准。

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