民法典说：谁侵权谁赔。但现实比条文复杂多了。
"楼上地暖管爆了，泡了我三个月天花板，墙皮全脱了，找他们理论，物业说不是他们的事，楼上说他不知道，这损失找谁赔？"
这是卿哥后台收到最多的投诉之一。今天把这个事说透。
先说结论：漏水这事，谁有过错谁赔。听起来简单，但实际生活中，漏水的原因五花八门，责任主体完全不一样。卿哥给你挨个拆解。
一、楼上住户原因漏水——楼上业主赔
这是最常见的情况。楼上装修砸墙、水管爆了、忘关水龙头——民法典第1165条说得清楚：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
2025年9月，央视《法治在线》报道了一起典型案例：楼上业主装修时地暖管破裂漏水，楼下住户天花板、家具全部被泡，法院判楼上业主承担全部赔偿责任，包括装修修复费和财产损失费。
民法典第1184条：财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
翻译成人话就是——你花了多少钱修，就赔多少钱，但要有发票凭证。
注意：哪怕是租户的原因漏水，业主作为房屋所有权人也跑不掉。业主赔完之后，可以找租户追偿，但那是另一回事了。
二、房屋质量问题在保修期内——开发商赔
如果你刚收楼两年，房子本身就漏了，这口锅开发商得背。防水工程、外墙、管道——这些都有最低五年的保修期（防水工程不低于5年）。
| 项目 | 最低保修期 |
|---|---|
| 防水工程（屋面/卫生间/厨房） | ≥5年 |
| 电气管线/给排水管道 | ≥2年 |
| 装修工程 | ≥2年 |
三、公共管道老化漏水——可以用维修资金
有些漏水不是哪一家的问题，是楼栋的公共管道（立管、下水主管）年久失修。这种情况，过了保修期之后，物业有义务从住宅专项维修资金里出钱维修。
2025年9月央视报道中，法官明确指出：楼顶漏水这种公共区域问题，小问题物业应当承担维修责任；大规模漏水的，可以申请使用维修资金。
如果物业说没钱不修、不愿意申请维修资金——这本身就是失职，业主可以向街道办或住建局投诉。
四、物业不作为——物业也得担责
物业有日常巡检和维修义务。如果物业明明知道公共管道有问题，却拖拖拉拉不修，最后漏了——业主可以告物业未尽到管理职责，要求承担相应赔偿。
五、被淹了怎么办？维权四步走
步骤1：第一时间拍照录像
天花板、墙面、家具受损情况全部拍下来，时间戳要清楚，这是后续索赔的证据核心。
步骤2：找物业现场查勘
要求物业出具书面记录，确认漏水事实和原因。
步骤3：找专业机构鉴定
如果责任方不认，自己花钱请有资质的鉴定机构出具漏水原因报告，这钱后面可以主张。
步骤4：协商不成，直接起诉
拿着证据去法院，现在很多基层法院都有小额诉讼程序，几千块的赔偿案子，流程不复杂。